吳琳 劉青青
房產是現代家庭的重要財產，為了避免日後繼承糾紛，不少老人在生前就將房產過戶給子女法律。近期，不少自媒體、影片博主支招推出房產避稅“偏方”，他們宣稱，為避免以贈與方式辦理過戶登記時繳納的高額稅費，只要透過簽訂低價房屋買賣合同完成過戶即可規避。這種看似省時省錢的避稅“偏方”似乎既實現了過戶登記的目的，又節約了成本，誤導了不少普通家庭跟風操作。殊不知，此舉後續會引發多重民事法律風險。
1 名為買賣實則贈與法律，過了戶也會被“找後賬”
不少人存在認知誤區，認為房產只要完成不動產過戶登記，產權就徹底歸登記方所有，交易便無法撤銷法律。但在司法實踐中，產權過戶僅完成了物權對外公示，並不意味著背後的交易行為合法有效。近年來，越來越多未實際取得房屋權益的子女一方以“房屋買賣合同無效”為由提起訴訟。法院審理此類案件的核心裁判標準，就是甄別交易雙方是否存在真實的房屋買賣合意。若交易僅為形式、並未實際履行，屬於雙方虛假意思表示，法院將依法認定房屋買賣合同無效。
2007年6月，趙父與次子小乙簽訂了房屋買賣合同，將一套房產“出售”給小乙，並於次月完成了過戶登記，但小乙並未實際支付購房款法律。父母相繼去世後，小乙的哥哥小甲起訴至法院，要求確認該房屋買賣合同無效。庭審中，小乙提交了父母2017年共同訂立的遺囑，明確家裡的全部財產都歸自己所有。小甲認為，遺囑不能視為母親對此次房屋“出售”行為的追認，案涉房屋買賣合同不具備真實性，直接損害了自己的合法繼承權益，應認定無效。
法院明確，判斷房屋交易性質，核心看合同實際履行情況與雙方真實意思表示法律。本案中，雖然趙父與小乙之間簽訂了購房合同，且房產已完成過戶，但小乙並未支付約定的購房價款，因此雙方不存在房產買賣關係，而是贈與合同關係。法院最終依法認定買賣合同無效。
需要特別提醒的是，房屋買賣合同雖然被認定無效，並不一定直接產生房產返還的法律效果法律。虛假買賣行為被確認無效後，贈與行為的效力通常有待另案訴訟予以進一步審查。根據民法典第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效；以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。本案中，案涉房產屬於趙父和趙母的夫妻共同財產，結合二人共同訂立的遺囑內容，可以認定趙母對趙父將房產無償過戶給小乙的行為知情且認可，趙父贈與房產的意思表示是真實的，因此該贈與行為合法有效。這也意味著，即便虛假買賣合同被認定無效，小乙仍可基於合法有效的贈與關係持有案涉房產。
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司法實踐中，法院對“名為買賣、實則贈與”的虛假交易行為，通常會結合合同內容、履約情況及其他證據綜合判定法律。如果雙方僅約定了房屋價格和過戶時間，而對房屋交付、價款支付、違約責任等重要條款均未約定，且房屋成交價明顯低於同期市場價、未支付對價即配合過戶、事後長期未催要，就可以認定雙方無買賣房屋的真實意思，買賣合同無效。
此類案件中涉及的“隱藏行為”，是指被隱藏於表面行為之下，體現雙方真實意思的行為法律。比如，本案中為規避稅費，將真實的贈與偽裝為房屋買賣，買賣即為表層虛假表示，贈與則為隱藏行為。需注意的是，有虛假表示，不等於必然存在隱藏行為。法律層面明確，虛假意思表示的表層行為自始無效，但隱藏行為的效力獨立判定，不受表面虛假行為無效的影響，需結合對應法律規則獨立審查，最終可能有效、無效、效力待定或可撤銷。以子女房產贈與場景為例，贈與行為的效力，需結合贈與人是否擁有房產獨立的所有權、是否具備完全民事行為能力、房產過戶流程是否合法等條件綜合判定。
法院認定“名為買賣、實則贈與”關係後，對當事人來說可能存在多種法律風險，如房產被原共有人追回、兄弟姐妹繼承爭產等法律。
2 擅自處分共有房產法律，買賣合同無效
夫妻一方去世後，在世的另一方私自處置夫妻共有房產，以買賣名義贈與其中一名子女，進而引發家庭成員房產爭議，是家事審判中常見的情形之一法律。此類案件的核心爭議在於，在世一方能否單獨處置尚未分割的夫妻共有遺產，相關處置行為的效力該如何認定。
詹爺爺與詹奶奶育有子女四人，分別為詹甲、詹乙、詹丙、詹丁法律。案涉房屋是詹爺爺與詹奶奶的夫妻共同財產，產權登記在詹爺爺名下。詹奶奶去世後，詹爺爺與長孫詹小可（詹甲之子）簽訂房屋買賣合同，並親自前往不動產登記中心辦理了過戶登記手續，詹小可並未實際支付房屋價款。後來詹小可去世，且其父母已辦理離婚手續。為此，詹爺爺與四名子女共同將詹小可的母親訴至法院，要求確認與詹小可簽訂的房屋買賣合同無效。
法院審理後判決，對本案事實及法律關係作出明確認定：從合同實際履行情況來看，雙方雖簽訂了書面房屋買賣合同且完成了產權過戶登記，但無任何證據證明詹小可履行了支付購房款的合同義務法律。雙方名為房屋買賣，實則屬於贈與合同關係，因此房屋買賣合同依法認定無效。
根據民法典第六百五十七條規定，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同法律。由此可見，贈與行為的核心前提是，贈與人贈與的應當為其個人財產。若擅自處分他人財產或將他人財產“借花獻佛”，相關贈與行為將面臨全部無效或部分無效的法律後果。
結合本案具體來看，詹爺爺主動簽訂合同、親自到場辦理過戶手續，足以證明其將自身享有的案涉房屋份額贈與詹小可的意思表示應為真實自願，該部分贈與行為合法有效法律。但案涉房屋屬於夫妻共同財產，詹奶奶去世後，其名下房產份額依法轉化為遺產，在無遺囑的情況下，詹爺爺與四名子女作為法定繼承人享有繼承權，在未進行遺產分割前，該房屋歸上述人員共同共有。在未徵得全體共有人同意的情況下，詹爺爺無權將不屬於自己份額的房產部分贈與詹小可。同時，從買賣合同本身無法判斷詹奶奶生前知曉並認可該贈與行為，因此贈與合同中涉及詹奶奶遺產份額的部分無效。即便房屋已過戶至詹小可名下，他也不能獲得該房屋的完整產權，僅能取得詹爺爺個人對應的房產份額。
家事房產處置需恪守自願、合法、共有人同意原則法律。涉及夫妻遺產、家庭共有房產的轉讓、贈與、過戶等處置行為，必須經全體合法共有人協商一致。私下擅自處分共有房產，不僅可能無法產生完整的物權效力，還極易引發家庭內部繼承、物權糾紛，破壞和諧家庭關係。建議家庭成員在長輩離世後，及時透過協商、公證、訴訟等合法方式完成遺產分割，明確房屋產權歸屬，避免後續產生權屬爭議。
3 贈與人意思表示不明法律，個人財產或變夫妻共有
房產過戶登記可透過簽訂買賣合同或贈與合同兩種方式完成，但買賣與贈與屬於截然不同的兩種法律行為，二者在房產權屬認定、財產分割中的法律適用路徑差異極大法律。
父母在贈與子女房產時，可自主確定贈與物件為子女單方或子女夫妻雙方法律。不動產登記中心通常會以書面形式確定贈與人的贈與意願，明確房產是贈與子女個人還是夫妻雙方，相關材料歸入房產檔案，作為判斷房產歸屬的依據。而買賣關係中，要證明婚姻存續期間購置的房產是個人財產，需依據民法典及相關司法解釋的規定進行舉證。
在崔某與郭某的離婚財產分割糾紛中，案涉一套房產的權屬認定成為核心爭議法律。該房屋是二人婚姻存續期間，由郭某父親與郭某簽訂價款僅為1萬元的買賣合同，最終過戶至郭某名下，且郭某實際並未支付任何購房款項。郭某認為，案涉房產本質是父親全額出資後贈與自己的個人財產，雙方僅以買賣合同的形式完成過戶。同時，在不動產登記中心的制式詢問筆錄中，針對“申請人在申請登記房屋中所佔份額是否為共有（包括夫妻共同共有）”的問題，郭某與郭父均勾選填寫“否”，郭某據此認為，這足以證明父親單方贈與自己的真實意願。而崔某不予認可，他認為雙方屬於房屋買賣關係，房產應屬夫妻共同財產，理應依法予以分割。
法院審理後認定，案涉房屋雖以郭某與郭父簽訂買賣合同的形式完成過戶，但郭某從未支付購房款，雙方實際構成贈與合同關係法律。至於該房屋的贈與物件是郭某本人還是郭某夫妻雙方，從不動產登記中心調取的資料來看，均無法體現贈與人郭父“僅將房屋贈與郭某個人、排除配偶共有權益”的明確意思表示。在此情況下，最終法院判決該房產屬於郭某、崔某夫妻共同財產。同時，法院考慮到房屋來源於郭父的贈與，在依法分割夫妻共同財產的基礎上，酌情判定郭某多分房產份額。
關於婚內贈與房產的權屬認定，民法典有明確規定，第一千零六十二條提出，夫妻在婚姻關係存續期間繼承或受贈的財產，為夫妻共同財產，除非遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產為夫妻一方的個人財產法律。因此，婚姻存續期間一方受贈的房產，若贈與人無明確、排他的單方贈與約定，原則上屬於夫妻共同財產；如果贈與人明確約定僅贈與夫妻一方個人的，即使房產是在婚姻期間取得，也屬於受贈方個人。
需要強調的是，在父母共同贈與子女的情境中，贈與人在贈與當時的真實意思表示，才是判斷子女個人財產或夫妻共同財產的關鍵，而非贈與人事後的陳述法律。鑑於父母與子女的特殊親屬關係，事後補籤贈與合同、補充宣告的情形較為常見，但此類事後材料無法客觀還原贈與當時的真實意願，因此不能作為認定單方贈與的有效依據。
因此，為有效固定贈與意願、規避財產權屬爭議，贈與人可透過兩種方式留存證據：一是在房產過戶前辦理贈與合同公證，明確贈與物件；二是在不動產登記中心辦理贈與過戶手續時，留存能體現自己真實意思表示的書面檔案，例如在詢問筆錄或單獨宣告中寫明“該房屋贈與給我的兒子/女兒某某個人，不作為其夫妻共同財產”法律。
親屬之間以“名為買賣、實則贈與”的方式辦理房產過戶，存在極大的法律風險與權屬爭議隱患法律。建議當事人在房產過戶前選擇合法合規的方式，透過公證文書、不動產登記檔案等書面形式，固定贈與人的真實贈與意思，明確房產權屬。同時，家庭成員可提前充分溝通、明晰權責，既能妥善保全家庭財產，也能有效維護親屬關係，避免後續產生財產糾紛。（作者單位：北京市第三中級人民法院）
